В России раскрыта новая опасная схема мошенничества с недвижимостью, оставляющая добросовестных покупателей без жилья и с многолетними долгами. Ярким примером стала история преподавательницы столичного вуза, ставшей жертвой аферистов. Покупая двухкомнатную квартиру по заманчиво низкой цене и оформив ипотеку на 30 лет, она в итоге лишилась и денег, и шанса на собственное жилье.
Расследование силовиков показало, что выставленная на продажу квартира принадлежала пенсионерке, которая сама оказалась под полным контролем телефонных мошенников. Злоумышленники сначала опустошили ее сбережения, затем вынудили оформить кредит и продать квартиру. Под их давлением пожилая женщина даже попыталась совершить поджог военкомата с помощью «коктейля Молотова», что привело к ее задержанию.
«После обнаружения обмана пострадавшая (пенсионерка) обратилась в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной. Суд удовлетворил ее требования», — говорится в материалах дела.
Однако решение суда имело катастрофические последствия для покупательницы. Сделку аннулировали, но при этом суд обязал привлеченных к сделке курьеров (чьи роли были формальными) выплатить пенсионерке компенсацию по 12 миллионов рублей каждому. Сама же преподаватель, лишившись права на квартиру, осталась с обязательствами по ипотечному кредиту за несуществующее жилье.
Юристы отмечают, что такой исход дела — редкость. Чаще суды отклоняют иски о признании подобных сделок недействительными, особенно если покупатель социально незащищен (многодетная семья, малоимущие), а купленное жилье — единственное. Закон защищает такое жилье от изъятия.
Надежды возложить ответственность на банк, одобривший ипотеку, также обычно тщетны. Основная задача банка — оценить платежеспособность заемщика, а не чистоту сделки с недвижимостью.
«Однако банк обязан осуществлять проверку документации продавца, историю владения недвижимостью, целевое назначение объекта, отсутствие каких-либо обременений и его рыночную стоимость. Несоблюдение данных требований может быть расценено как нарушение внутренних инструкций и действующего законодательства», — пояснил адвокат Андрей Мишонов.
Проблема в том, что стандартная проверка выписки из ЕГРН не выявляет ключевого фактора: была ли продажа добровольной и осознанной со стороны владельца. Банк не обязан и не уполномочен устанавливать это. Кроме того, значительная скидка сама по себе не является безусловным признаком мошенничества.
Определенную защиту дает обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи. Однако нотариус проверяет подлинность документов и дееспособность сторон на момент сделки, но не может гарантировать отсутствие скрытого давления на продавца в прошлом. Страхование ипотеки также не покрывает риски мошенничества или ошибок банка при проверке.
Единственный путь вернуть деньги в подобной ситуации — долгий и сложный судебный процесс с иском к Российской Федерации о выплате компенсации. Поэтому эксперты настаивают: ключ к безопасности — бдительность покупателя на этапе сделки.
Тревожные сигналы, которые нельзя игнорировать:
1. Слишком низкая цена. Существенное отклонение от рыночной стоимости — главный повод для тщательной проверки всех документов и обстоятельств сделки.
2. Уклонение продавца от личного контакта. Если владелец не появляется на просмотрах, общается только через третьих лиц или по телефону, проявляет нервозность — это серьезный повод задуматься, действует ли он свободно или находится под давлением.
3. Пожилой возраст продавца. Пенсионеры чаще становятся жертвами мошенников и могут быть подвержены манипуляциям. Если есть сомнения в дееспособности владельца, не стоит стесняться настаивать на проведении психиатрической экспертизы для подтверждения его способности понимать значение своих действий.
История преподавательницы — суровое предупреждение для всех, кто ищет выгодную покупку жилья в ипотеку. В погоне за низкой ценой можно потерять всё. Тщательная юридическая проверка, внимание к тревожным сигналам и консультации с независимыми юристами до подписания договора — необходимые шаги для защиты от ипотечной ловушки.
