Что мешает россиянам брать ипотеку
Российский рынок ипотечного кредитования находится в парадоксальной ситуации. С одной стороны, эксперты уверенно прогнозируют снижение средних ставок по жилищным кредитам до 10-11% годовых к концу 2026 года. Это должно стать сигналом к оживлению и росту доступности жилья для миллионов семей. С другой стороны, для большинства граждан эта долгожданная цифра так и останется просто цифрой на графиках аналитиков, а не реальной возможностью улучшить свои жилищные условия. Глубинные проблемы экономики и доходов населения создают барьер, который одно лишь удешевление кредитов преодолеть не в силах.
Прогноз снижения средней ставки по ипотеке в России до 10-11% годовых к концу 2026 года отражает постепенное улучшение макроэкономической ситуации и смягчение денежно-кредитной политики. Это заявление сделал ипотечный брокер Дмитрий Ракута специально для редакции АБН24. Данный тренд, безусловно, является позитивным и указывает на движение в верном направлении после периода исторически высоких процентов. Однако за сухими макроэкономическими показателями скрывается более сложная и менее оптимистичная реальность для рядового потенциального заемщика.
Эксперт выделил несколько фундаментальных причин, почему даже такие относительно низкие по меркам последних лет ставки остаются непреодолимым барьером для подавляющего большинства граждан, мечтающих о собственной квартире или доме. Эти причины уходят корнями в базовые проблемы экономики и финансового сектора.
Пропасть между ставками и доходами
Первой и, пожалуй, ключевой проблемой является катастрофическое несоответствие динамики доходов населения и стоимости кредитов. Дмитрий Ракута пояснил этот дисбаланс предельно четко.
Во‑первых, уровень доходов населения в России не растет пропорционально снижению ставок, а в некоторых регионах и секторах наблюдается стагнация или даже снижение реальных доходов. Это ограничивает доступность ипотеки, поскольку ежемесячные платежи по кредиту при ставке 10-11% все еще составляют значительную долю семейного бюджета
Эта цитата раскрывает суть кризиса доступности. Даже если ставка опустится до целевых 10%, ежемесячный платеж по кредиту на стандартную двухкомнатную квартиру в регионе будет неподъемной ношей для среднестатистической семьи. Платеж будет поглощать львиную долю заработка, оставляя крайне мало средств на жизнь, образование, медицинские нужды и непредвиденные расходы. Банки же крайне настороженно относятся к заемщикам, у которых на обслуживание кредита уходит более 40-50% дохода, справедливо видя в этом высокий риск дефолта.
Ситуация усугубляется резкой региональной дифференциацией. В Москве, Санкт-Петербурге и нескольких нефтегазовых регионах уровень заработных плат может хоть как-то соотноситься со стоимостью жилья и кредитов. Однако в десятках других субъектов Федерации реальные доходы граждан не только не растут, но и демонстрируют отрицательную динамику. Для жителя этих территорий ипотека под 11% годовых является такой же недостижимой абстракцией, как и кредит под 20%.
Жесткие рамки банковских требований
Вторым непреодолимым барьером эксперт называет консервативную и крайне жесткую политику кредитных организаций в отношении требований к заемщикам. Банки, наученные горьким опытом прошлых кризисов, не спешат смягчать условия, даже несмотря на улучшение макроэкономического фона.
Главными камнями преткновения остаются два условия: высокий первоначальный взнос и требование безупречного подтверждения стабильного дохода. Стандартом рынка стал первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости объекта. Для многих семей накопление такой суммы является задачей на долгие годы, особенно в условиях, когда весь заработок уходит на текущее потребление. Необходимость подтверждения дохода справкой по форме банка или налоговой декларацией также отсекает широкий пласт потенциальных заемщиков, работающих в неформальном секторе или имеющих переменный заработок.
Эта избирательность финансовых институтов дополнительно сужает и без того неширокий круг лиц, которые могут претендовать на одобрение ипотеки. Банки предпочитают работать с максимально надежными и предсказуемыми клиентами, минимизируя свои риски, что еще больше ограничивает доступность кредитов для широких слоев населения.
Умеренный рост цен на жилье: палка о двух концах
Отдельным фактором, влияющим на общую картину доступности, является прогнозируемый умеренный рост цен на жилье в 2025-2026 годах на уровне 4-6% в год. Этот показатель, кажущийся на первый взгляд безобидным, на самом деле имеет двоякое значение.
С одной стороны, сбалансированный рост предотвращает перегрев рынка и образование пузырей, что является позитивным явлением для экономики в целом. С другой стороны, даже такой умеренный ежегодный прирост цены означает, что стоимость недвижимости продолжит увеличиваться. Для гражданина, годами копящего на первоначальный взнос, это превращается в бег по движущейся дорожке: цель удаляется быстрее, чем он может до нее добежать.
Дмитрий Ракута объяснил эту динамику несколькими взаимосвязанными факторами.
Инфляция естественным образом отражается на стоимости строительных материалов, рабочей силы и, соответственно, конечной цене жилья. В том числе спрос на жилье стабилизируется: снижение ставок стимулирует спрос, но ограниченная покупательская способность и осторожность заемщиков сдерживают резкий рост цен
Таким образом, инфляционное давление продолжит подталкивать себестоимость строительства вверх, что неминуемо транслируется в конечную цену квадратного метра. В то же время аномального ажиотажа, способного взвинтить цены до небес, ожидать не приходится из-за той самой ограниченной платежеспособности населения. Рынок может войти в состояние стагнации, где не будет ни настоящего кризиса, ни настоящего бума.
Государство как сдерживающий балансир
В этой сложной системе сдержек и противовесов важную стабилизирующую роль играют государственные программы поддержки. Эксперт в своем заключении отмечает их позитивный вклад в общую картину.
Ракута заключил, что полезными оказываются государственные программы поддержки и развитие рынка недвижимости. Они способствуют сбалансированному росту, предотвращая как резкие скачки, так и падение цен.
Программы льготной ипотеки, субсидирование ставок для определенных категорий граждан и поддержка строительной отрасли действительно выполняют роль амортизатора. Они позволяют поддерживать минимально необходимый уровень спроса и предложения, не давая рынку полностью остановиться. Однако масштабы этих программ таковы, что они не могут кардинально изменить ситуацию для большинства. Они помогают узкому сегменту — молодым семьям, работникам бюджетной сферы в определенных регионах, — но не решают общесистемной проблемы недоступности жилья из-за низких доходов и высоких требований банков.
Заключение: цикл недоступности
Ситуация с ипотекой в России замыкается в цикл, разорвать который крайне сложно. Снижение ключевой ставки и улучшение макропоказателей ведет к некоторому удешевлению кредитов. Однако это удешевление нивелируется стагнацией доходов населения, которые не поспевают за стоимостью жилья и кредитов. Банки, в свою очередь, не готовы идти на риск и смягчать требования, предпочитая работать с наиболее обеспеченной и надежной частью клиентов. Государственные программы смягчают остроту проблемы, но не ликвидируют ее корень.
В результате прогнозируемое снижение ставок до 10-11% к концу 2026 года, увы, не станет тем волшебным ключом, который отопрет дверь в новую квартиру для миллионов россиян. Для реального прорыва в области доступности жилья необходимо синхронное движение по всем направлениям: устойчивый рост реальных доходов, дальнейшая дедоларизация экономики, взвешенная политика кредитных организаций и точечные, но масштабные меры государственной поддержки. Пока же единственным прогнозом, в котором можно быть уверенным, является прогноз на продолжение борьбы за каждый квадратный метр.
