Российский рынок арендного жилья стоит на пороге значительных изменений. Законодатели предложили новую норму, обязывающую собственников получать письменное согласие всех жильцов близлежащих квартир для сдачи жилья в аренду. Данная инициатива направлена на упорядочение рынка арендного жилья и вывод его из теневого сектора, однако вызывает серьезные дискуссии среди экспертов, государственных органов и самих собственников.
Инициатива разрабатывается на фоне активного роста рынка аренды. По данным исследования аналитического центра ДОМ.РФ, предложение арендного жилья за первый квартал 2025 года увеличилось почти на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув более 100 тысяч активных объявлений — самого высокого показателя с середины 2022 года.
Суть предложенных изменений и их цели
Согласно предложенным изменениям, собственники, желающие сдать жилье в аренду, должны будут получить письменное согласие от владельцев смежных квартир (расположенных сверху, снизу и по бокам). Если хотя бы один из соседей откажется давать свое согласие, оспорить его решение будет практически невозможно.
Заместитель председателя думского комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев, один из разработчиков законопроекта, поясняет: «Речь идет о прозрачности процесса сдачи жилья в аренду как для государственных органов, так и для соседей. В приоритете – контроль и безопасность, а также защита прав соседей, особенно при краткосрочной аренде». Он подчеркивает, что цель законопроекта – не вынудить собственников собирать подписи соседей, а стимулировать их к заключению договоров аренды в соответствии с законодательством.
Данная инициатива особенно актуальна для сектора краткосрочной аренды, который с 1 сентября 2025 года подвергается значительному ужесточению регулирования. Новые правила, внесенные в закон «О туристской деятельности», существенно усложнят жизнь собственникам, сдающим квартиры посуточно. Им также потребуется получать согласие соседей и регистрировать жилье как классифицированное средство размещения.
Аргументы сторонников инициативы
«Цель законопроекта – не вынудить собственников собирать подписи соседей, а стимулировать их к заключению договоров аренды в соответствии с законодательством»
Сторонники законопроекта утверждают, что новые меры необходимы для защиты прав жильцов многоквартирных домов, которые часто страдают от шума и беспорядка, создаваемого временными постояльцами. Особенно остро эта проблема стоит в сфере посуточной аренды, где отмечается наибольшее количество жалоб на нарушение общественного порядка.
Законодатели также указывают на необходимость повышения прозрачности рынка аренды и сокращения теневого сектора. По оценкам экспертов, значительная часть квартир в эконом-сегменте и комнат продолжают сдаваться «в тени», что приводит к существенным потерям налоговых поступлений.
Новые правила также могут способствовать повышению безопасности проживания в многоквартирных домах, поскольку будут исключены случаи сдачи жилья в аренду лицам, нарушающим общественный порядок или использующим помещения в противоправных целях.
Позиция критиков и аргументы против
Правительство РФ высказало отрицательное мнение по поводу законопроекта, считая требование о получении письменного согласия соседей излишним и нарушающим права собственников. В Ассоциации юристов России также критикуют данную инициативу.
Глава Ассоциации юристов России Владимир Груздев отмечает: «Требование о получении разрешения у соседей противоречит Гражданскому и Жилищному кодексам, гарантирующим гражданам право свободно распоряжаться своей собственностью». Он подчеркивает, что такая норма создает неоправданные административные барьеры для добросовестных собственников.
Критики также указывают на следующие недостатки законопроекта:
Для получения согласия требуются паспортные данные граждан, что создает риск их утечки и злоупотребления.
В тексте документа используется неопределенный термин «соседние и примыкающие помещения», который отсутствует в действующем законодательстве и затрудняет практическое применение закона.
Не определен механизм контроля за соблюдением нового закона и не ясно, каким образом государственные органы будут осуществлять контроль.
Эксперты отмечают, что подобные требования могут привести к росту коррупционных рисков и злоупотреблений со стороны недобросовестных соседей, которые могут использовать право вето для вымогательства или решения личных конфликтов.
Правовые аспекты и регулирование аренды
В настоящее время отношения между собственниками и нанимателями регулируются преимущественно Гражданским кодексом РФ (Глава 35), который разделяет понятия найма (для физических лиц) и аренды (для юридических лиц). Договор найма должен заключаться в письменной форме, а соглашения сроком более года подлежат регистрации в Росреестре.
Жилищный кодекс (статья 17) разрешает использовать квартиру для временного проживания без перевода в нежилой фонд, а статья 30 подтверждает право сдавать квартиру по договору, обязывая собственника соблюдать правила пользования жильем и уважать права соседей.
Налоговое законодательство обязывает собственников платить налог с доходов от аренды. По умолчанию применяется ставка НДФЛ 13%, но с 2019 года физические лица могут перейти на режим самозанятых и платить 4% с дохода от сдачи квартиры.
Новый законопроект существенно изменяет существующую практику, вводя дополнительные административные барьеры для собственников и потенциально нарушая сложившийся баланс интересов на рынке арендного жилья.
Практические последствия для рынка аренды
В случае принятия законопроекта в предложенной редакции рынок арендного жилья может столкнуться с серьезными изменениями:
Сокращение предложения арендного жилья, особенно в сегменте краткосрочной аренды, где проблема нарушения прав соседей стоит наиболее остро.
Рост стоимости аренды для компенсации дополнительных издержек собственников, связанных с соблюдением новых требований.
Увеличение срока поиска арендаторов, так как процесс сбора согласий соседей может занять значительное время.
Активизация рынка долгосрочной аренды, которая не подпадает под столь жесткие ограничения.
Развитие рынка специализированного арендного жилья — апарт-отелей и гостиниц, которые смогут легально работать на рынке краткосрочной аренды после прохождения классификации.
Эксперты также прогнозируют возможный рост числа судебных споров между собственниками и соседями, а также увеличение активности на вторичном рынке жилья, поскольку некоторые собственники могут предпочесть продажу недвижимости вместо сдачи ее в аренду в новых условиях.
Международный опыт и аналогичные практики
Требования к получению согласия соседей или органов местного самоуправления для сдачи жилья в аренду существуют в нескольких европейских странах. Например, в Германии в некоторых федеральных землях требуется разрешение местных властей на сдачу жилья в краткосрочную аренду. Во Франции для сдачи жилья в туристических зонах необходимо уведомлять мэрию.
Однако в большинстве стран подобные ограничения применяются выборочно — в отношении объектов исторического значения, в районах с напряженной жилищной ситуацией или для ограничения деятельности по сдаче жилья в аренду в коммерческих масштабах.
Российский законопроект отличается тем, что предлагает универсальное требование для всех видов аренды жилья в многоквартирных домах, что вызывает обоснованную критику экспертов.
Перспективы принятия и возможные компромиссы
Учитывая серьезную критику со стороны правительства и экспертного сообщества, судьба законопроекта остается неопределенной. Высока вероятность, что он будет существенно доработан с учетом поступивших замечаний.
В качестве компромиссных вариантов эксперты предлагают:
Ограничить действие требования о согласии соседей только случаями краткосрочной аренды.
Заменить требование о предварительном согласии на уведомительный порядок с правом соседей оспаривать сдачу в аренду в случае нарушения их прав.
Внедрить систему реестров добросовестных арендодателей, освобожденных от необходимости получать согласие соседей.
Упростить процедуру выселения проблемных арендаторов по жалобам соседей вместо введения предварительных ограничений.
Разработчикам законопроекта также предстоит четко определить механизм контроля за соблюдением новых правил и предусмотреть меры защиты от злоупотреблений как со стороны собственников, так и со стороны соседей.
В настоящее время рынок арендного жилья России продолжает регулироваться существующими нормами Гражданского и Жилищного кодексов, а также новыми правилами для посуточной аренды, которые вступают в силу с 1 сентября 2025 года . Собственникам и арендаторам рекомендуется внимательно следить за изменениями в законодательстве и обеспечивать полное соответствие своих договорных отношений действующим правовым нормам.
